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內容來自sina新聞

開發商不再樂觀高利潤時代一去不復返

  在"博鰲·21世紀房地產論壇"上,經濟學傢鐘偉特別點名"批判"說:任志強是典型的一根筋同志,堅持唱漲。素有"大炮"的任志強,在接下來的演講中,雖然表示不同意鐘偉的看法,但並未進行激烈反駁。房地產高速增長期已經結束,這是大多數人的共識。

  住建部政策研究中心主任秦虹認為,下半年樓市將好於上半年。不過,秦虹判斷的另外一個話外音是,下半年房價仍然會持續下降,隻不過降幅會縮小;悲觀的經濟學傢鐘偉卻表示下半年不會更好,到明年樓市還將繼續整體下行。而任志強等開發商堅持樓市沒有泡沫,中長期看房價還會上漲。但開發商們也不再樂觀。

  取消限購

  7月18日,在武漢確定取消限購的同時,一則關於上海三個區限購松綁的消息在微信、微博快速流傳。雖然傳言未有任何官方出處,但在近期多個城市松動限購的背景下,這則傳聞引起市場密切關註。

  此前業內外普遍預期,二三線城市將逐步放開限購,但一線城市不會。如果上海確實放開限購,對購房者心理預期將產生巨大影響。

  聶梅生分析,目前取消限購的城市主要分為兩種,一種就是本來當時就不該限,因為當時限購是一個全國性的舉措,一刀切,該限不該限的都限瞭。現在這些城市沒有很大的泡沫,這次就把它撤瞭。還有一些城市原來需要限購,但現在如果不撤限購,對當地的房地產市場是毀滅性的打擊,地方政府就取消瞭限購。

  取消限購之後,房地產市場會否像以往的周期一樣,再次反彈?在博鰲21世紀房地產論壇上,業內人士看法並不一樣。

  針對取消樓市限購的呼聲,秦虹表示,在整體收入差距仍較大的情況下,在新的抑制投資、投機需求的政策尚未出臺的情況下,如果所有城市都放開限購,一旦市場預期房價會上漲,投資者依然會湧入房地產市場。抑制投資和投機性需求、保護合理的住房需求,這一政策的底線不能突破。

  然而,作為開發商代表,路勁董事會主席單偉豹在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,即便取消限購,房地產市場也很難再有像以前一樣的高速發展時期。單認為,房地產市場未來發展應該是與GDP匹配的。而GDP已經不可能持續高速發展。

土地貸款屏東獅子土地貸款  預期在悄然改變

  在聶梅生看來,地方政府此時取消限購已經有些過晚。她認為,從市場低迷情況看,一季度就應該有此表態。

  中原集團提供的數據顯示,從之前傳出限購放松的城市來看,基本具備以下幾個特點:新房成交量累計同比跌幅過大或是庫存量過高,如無錫庫存消化周期達24個月,呼和浩特官方存量數據更是高得離譜;濟南累計同比跌幅達26.5%,而昆明近兩年供需比達1.6。政策松動的均是二三線城市,尚未有一線城市放松調控。

  對比6月前後的新房銷售表現,限購放松的這些城市(無錫、寧波、廈門、福州、昆明、南寧、南昌),市場並沒有得到顯著提升,6月銷量環比反而下跌10.7%。由此可見,當前市場情況下,限購已經不是影響市場成交量的最主要因素。

  秦虹在論壇上呼籲,不需要給開發商特殊政策。但與以往不同的是,開發商們沒有像往年一樣,強烈呼籲"救市"。

  開發商們也註意到,目前影響市場需求量的主要是信貸和心理預期。目前按揭貸款雖然利率仍普遍上浮,但申請難度和放款周期已有改善。相對而言,心理預期對成交量的影響更大。如果上海這樣的一線城市出現限購松動,對市場的影響將不局限於上海本地。更多的城市將會跟進,從而改變市場對後市判斷。

  開發商的未來

  21世紀不動產市場發展中心總監桑豫峰認為,下半年樓市將企穩。理由是:觀望半年多的購房需求,將逐步釋放;大批城市將取消限購,有些地方政府甚至會出手救市;一二線城市開發商會加大促銷力度,吸引購房者入市;房地產信貸政策不會更緊。此外,雖然上半年房地產投資增幅出現下滑,但中央對棚戶區投資、保障房的投資陸續到位,下半年將顯現效果,房地產投資有望回升,房地產對經濟的所謂拖累非常小。

  桑豫峰的判斷與聶梅生、秦虹的判斷一致。但她所稱的企穩是指,降幅縮小。

  中原集團分析師張大偉認為,輿論曝光、政府否認,執行層面放松,將是後續限購政策放松的主要方向。從市場發展趨勢看,雙向調控、市場降溫,導致地方政府在市場、政策環境下都有放松調控的支撐。但對於限購等政策來說,因為大部分二三線城市戶籍政策並不嚴格,所鳳鳴重劃區以並不需要直接取消限購,完全可以用擴大需求基礎,放寬落戶難度等繞道的政策降低限購影響。從整體看,未來政策松綁與市場降溫將同時出現,除非中央政府放棄調結構努力,再次大規模降準降息,否則市場的趨勢很難改變。

  21世紀經濟報道記者發現,開發商們已經不再期望房地產市場會有新的狂歡增長。他們已經在尋求新的增長點。越來越多的開發商意識到,土地紅利的消失已經很難再回到高利潤時代。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-20/08292826749.shtml
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林雅伯

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